Afgift på køb af fast ejendom

04.07.2013

Afgift på køb af fast ejendom – også ved salg af aktier eller anparter

Det er ikke alene direkte salg af fast ejendom, der er afgiftsbelagt i Tyskland, men også indirekte salg, d.v.s. ved salg af aktier eller anparter i et selskab, i hvis aktiver indgår fast ejendom.

 

Den magiske grænse, hvor salg af selskabsanparter ligestilles med salg af fast ejendom, ligger ved "mindst 95%" af aktierne eller anparterne i det pågældende selskab. I den forbindelse er der også i det enkelte tilfælde forskel på, om der er tale om et personselskab (f.eks. et interessentskab eller et kommanditselskab) eller et kapitalselskab (f.eks. et GmbH eller et aktieselskab).

 

Indgår en (i Tyskland beliggende) fast ejendom som en del af aktiverne i et personselskab, og sker der inden for en periode af 5 år direkte eller indirekte en ændring af ejerkredsens sammensætning, således, at mindst 95% af anparterne i selskabet overgår til nye ejere, er dette at anse som en afgiftspligtig overdragelse af fast ejendom (§ 1, stk. 2a GrEStG).

 

På baggrund af denne præsumption i lovgivningen ser man atter og atter kontraktkonstruktioner, hvor f.eks. kommanditisterne overdrager 94% (eller 94,9%) af deres anparter i et kommanditselskab, der ejer fast ejendom. Det kan der i princippet ikke indvendes noget imod. Men hvis der inden for en periode af 5 år overdrages yderligere kommanditanparter, således at 95%-grænsen overskrides, skal der svares afgift på køb af fast ejendom af samtlige overdragelsestransaktioner. Men også i tilfælde af, at yderligere kommanditanparter først overdrages efter udløbet af en periode af 5 år, kan dette føre til opkrævning af afgift på køb af fast ejendom. Nemlig hvis den senere overdragelse af de resterende anparter efter udløbet af 5 års-perioden var planlagt i forvejen. Skattevæsenet vil i så fald anse dette for at være en omgåelse af den tyske lov om skatter og afgifter (§ 42 AO) og alligevel opkræve afgift på køb af fast ejendom.

 

Også når der er tale om kapitalselskaber (altså GmbH-selskaber eller aktieselskaber), i hvis aktiver indgår fast ejendom, skal der kun svares afgift på køb af fast ejendom, hvis mindst 95% af selskabsanparterne eller aktierne direkte eller indirekte overdrages eller forenes på én hånd (§ 1, stk. 3, nr. 1 GrEStG). Her er der en vigtig forskel i relation til personselskaber: Også selvom overdragelse af resten af anparterne eller aktierne sker efter mere end 5 års forløb, skal der svares afgift på køb af fast ejendom. 5-års fristen spiller ingen rolle for kapitalselskaber, der ejer fast ejendom i Tyskland!