Helt tilbage i 1974 var der enighed bland partierne i den tyske Forbundsdag om, at den uoverskuelige, usystematiske og spredte lejelovgivning skulle reformeres. Lovreformen trak ud af forskellige årsager, ikke mindst på grund af foreningen af de to Tysklande i 1990, hvor der blev vedtaget en lang række love gældende specielt for det tidligere DDR med henblik på at lette overgangen til det vestlige system. Men fra og med den 1. september 2001 træder en ny lejelov endelig i kraft - som tidligere i form af en lov, der er en bestanddel af Bürgerliches Gesetzbuch (den civilretlige lovbog).
Kontraktsfrihed, men ...
Det grundlæggende princip er stadigvæk kontraktsfrihed, men specielt på lejerettens område fastholder loven en række bestemmelser, fra hvilke der ikke kan afviges ved aftale - i hvert fald ikke til ulempe for lejer.
Et tidsbegrænset lejemål er for eksempel kun gyldigt, hvis udlejer efter lejemålsperiodens udløb vil
- anvende lokalerne til beboelse for sig selv eller sin familie, eller
- nedrive det lejede, ændre det i væsentligt omfang eller modernisere det, eller
- udleje lokalerne til en medarbejder,
og på forhånd har taget forbehold for den efterfølgende anvendelse i lejekontrakten. Har man ikke angivet en af disse grunde eller ikke nævnt en specifik grund i kontrakten, anses lejeaftalen for at være indgået på ubestemt tid.
Det er tilladt (og almindeligt brugt) at anvende standardkontrakter. Den anvendte formular skal ikke være specielt godkendt eller autoriseret. Der kan derfor findes afvigelser fra lovens bestemmelser i samtlige kontraktens paragraffer og ikke kun under "særlige bestemmelser". Derfor skal en tysk lejekontrakt gennemlæses omhyggeligt og i sin helhed, inden der skrives under.
Huslejetabeller - "Mietenspiegel"
I Tyskland har det i mange år været gængs praksis at fastsætte huslejen og bedømme dens rimelighed i forhold til såkaldte huslejetabeller - Mietenspiegel. Med lovændringen udvides og suppleres det traditionelle system. En huslejetabel er en sammenfattende, tabellarisk opstilling over de sædvanligvis (og faktisk) betalte huslejer i det pågældende område under hensytagen til lejlighedens udstyrsniveau og størrelse.
Huslejetabellerne skal udarbejdes af kommunen eller i fællesskab af lejeres og udlejeres repræsentanter og tilpasses udviklingen hvert andet år. De har bindende virkning, såfremt de er udarbejdet af kommunen eller af repræsentanterne for interessegrupperne.
Endvidere giver loven mulighed for at udarbejde såkaldte "kvalificerede huslejetabeller", der beregnes ud fra anerkendte videnskabelige principper og godkendes både af kommunen og af lejerorganisationerne og udlejerne.
Endlige åbner den nye lov mulighed for at oprette en "huslejedatabase", dvs. en samling af de på stedet betalte huslejer, hvor man som resultat kan aflæse "den på stedet sædvanligvis betalte og sammenlignelige husleje" - ortsübliche Vergleichsmiete.
Lejeforhøjelser
Huslejetabellerne omtales i enkeltheder, fordi de har en afgørende betydning ved varsling af lejeforhøjelser. En udlejer kan, hvis huslejen ikke har ændret sig i en periode på 15 måneder, med tre måneders frist varsle en lejeforhøjelse svarende til "den på stedet sædvanligvis betalte og sammenlignelige husleje" og basere kravet direkte på huslejetabellens angivelser. Huslejeforhøjelser på dette grundlag kan dog ikke overstige 20% i løbet af 3 år (tidligere 30%).
Udlejer kan ikke påberåbe sig stigende skatter og afgifter eller øgede finansieringsomkostninger som begrundelse for huslejestigninger (højere ejendomsskatter og afgifter kan dog overvæltes på lejer inden for rammerne af afregning af driftsomkostninger, se nedenfor).
Derudover kan huslejeforhøjelse ske på to andre måder, som dog så kræves aftalt ved indgåelse af lejekontrakten. Med den nye lov tillades nu en indeksering af huslejen samt "trappeleje" i beboelseslejemål. For trappelejens vedkommende kan lejen tidligst forhøjes hver 12. måned og kun med det på forhånd i lejekontrakten aftalte og fastlagte beløb; lejer kan ikke bindes i henhold til en trappeleje i længere end 4 år.
Set fra udlejers perspektiv kan man altså kun opnå huslejer, der ligger over "den på stedet sædvanlige, sammenlignelige husleje", hvis enten trappelejen overstiger huslejetabellens værdi for det pågældende lejemål eller ved at indgå nye lejekontrakter til en højere - men som næste afsnit viser, dog ikke ubegrænset høj - husleje. Da nye lejekontrakter naturligvis indgår i det statistiske grundlag for beregningen af den "sædvanlige husleje" i den følgende huslejetabel, er der alligevel sørget for en tilpasning af huslejetabellens værdier til det for området sædvanlige niveau.
Huslejen kan ikke aftales fuldkommen frit (for såvidt markedet overhovedet ville tillade det). Overstiger huslejen den "på stedet sædvanlige, sammenlignelige husleje" med mere end 20%, kan det resultere i bødestraf, og hvis den nye, aftalte husleje er mere end 50% højere, er det strafbart som værende åger.
Driftsomkostninger
I tillæg til den allerede nævnte basis- eller nettoleje (i henhold til huslejetabellen) kan udlejer kræve, at lejer betaler en forholdsmæssig andel af nærmere specificerede driftsomkostninger. Driftsomkostningerne skal afregnes enten som et fast engangsbeløb eller i form af en àconto-betaling, der senest 12 måneder efter afregningsperiodens udløb skal specificeres over for lejer. Opgørelsen af driftsomkostningerne skal om muligt ske i forhold til forbruget eller subsidiært beregnet efter det lejedes areal i forhold til det samlede areal. I praksis kan udlejer viderebelaste næsten samtlige omkostninger i forbindelse med lejemålet til lejer, dvs. ejendomsskatter, varme, fælles elforbrug, vicevært, renholdelse af vej/gadeareal, renovation, forsikringer, vand/spildevand etc. - kun udgiften til ejendomsadministration kan ikke fordeles på lejerne (i beboelseslejemål). På grund af de stærkt stigende omkostninger i de seneste år taler man ofte om "den anden husleje". Driftsomkostninger til afregning i størrelsesordenen € 2,00 pr. kvadratmeter pr. måned er ikke usædvanligt for beboelseslejemål.
Den nye lejelov indeholder som noget nyt en bestemmelse om, at udlejer kan modernisere lejligheden med henblik på at spare energiomkostninger eller vand. - og ikke kun som tidligere varmebesparende foranstaltninger - og opkræve 11% af moderniseringsudgifterne p.a. som husleje hos lejerne.
Opsigelse og varsler
En tidsmæssigt ubegrænset lejekontrakt kan kun opsiges fra udlejers side under ganske bestemte forudsætninger. Ud over udlejers personlige brug kommer i praksis ingen andre opsigelsesgrunde i betragning, bortset fra væsentlig misligholdelse fra lejers side, for eksempel mere end to månederes restance med huslejebetaling.
Opsigelsesvarslerne er asymmetriske i henhold til den nye lov. Lejer kan altid opsige med tre måneders varsel, medens udlejers varsel forlænges med tre måneder efter hhv. fem og otte års varighed af lejemålet, og udlejer kan i modsætning til lejer kun opsige med begrundelse i en af de væsentlige opsigelsesgrunde.
Har De konkrete spørgsmål om lejeret - beboelse eller erhverv -, står vi altid til rådighed.
